Manch einem gefällt es im Urlaub so gut, dass er über den Kauf einer Ferienimmobilie ernsthaft nachdenkt. Das sollte man wissen.
Zurück aus dem Sommerurlaub bleiben braune Haut, stapelweise Urlaubsfotos und die Sehnsucht nach dem Süden. Manch einem hat es am Urlaubsort so gut gefallen, dass man ernsthaft schon im Urlaub darüber nachdenkt, sich dort ein Häuschen oder eine Wohnung zu kaufen. Die Finanzkrise tut ihr Übriges und macht Immobilien immer attraktiver. Gleichzeitig sind die Preise für Grundstücke, Häuser und Wohnungen in vielen Urlaubsländern gefallen - oder fallen immer noch. Doch der Kauf des Traumhäuschens im Süden sollte gut vorbereitet sein, damit man nicht über diverse rechtliche Fallstricke stolpert.
Oft ist beim Immobilienkauf im Ausland die Einschaltung eines Notars vorgeschrieben - aber nicht immer. So kennt man in skandinavischen Ländern wie Dänemark, Schweden und Norwegen oder auch in den USA und in England kennen öffentlichen Notar, der berät und die Verträge prüft. In diesen Ländern sollte man als Käufer oder Verkäufer jeweils einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung seiner Interessen beauftragen, um nicht von der anderen Seite übervorteilt zu werden.
Vorvertrag ist rechtlich bindend
"Doch auch in den Ländern mit Notariat können die Aufgaben des Notars andere sein als die eines Notars in Deutschland", warnt Daniel Wassmann von der Notarkammer Pfalz. So entwirft der griechische Notar seine Urkunden im Regelfall nicht selbst und übernimmt daher keine allgemeine Rechtsberatung zur Vertragsgestaltung. Ein spanischer oder französischer Notar hingegen fertigt zwar den Vertragsentwurf, doch ist in diesen Ländern zusätzlich ein privatschriftlicher Vorvertrag üblich. Bevor man diesen Vorvertrag unterschreibt, sollte man sich unbedingt über die rechtlichen Gegebenheiten des jeweiligen Landes informieren. Denn bereits dieser Vorvertrag kann bindend sein, bestimmte Verpflichtungen daraus müsste man als Vertragsunterzeichner dann auch erfüllen.
Auch auf das Grundbuch kann man sich nicht überall so gut verlassen, wie in Deutschland. So gibt es zum Beispiel zwar in den USA ein ähnliches Register, doch kann auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der Eintragungen nicht vertraut werden. "Wer eine Ferienwohnung in Florida erwerben möchte, muss deshalb eine Versicherung (sog. title insurance) abschließen", rät Wassmann. "Nur durch diese ist der Käufer vor dem finanziellen Verlust geschützt, wenn der Verkäufer gar nicht Eigentümer der Wohnung war oder auf dieser noch höhere Belastungen ruhten als zunächst angenommen."
Erbrecht nicht überall gleich
Auch an die besonderen Risiken im Todesfall sollte man denken. Für Auslandsimmobilien gelten häufig Erbrecht und Erbschaftsteuerrecht des Landes, in dem die Immobilie liegt. Dieses kann sich vom deutschen Recht erheblich unterscheiden, gerade auch was Pflichtteilsrechte von nahen Angehörigen und Steuerfreibeträge angeht. Außerdem besteht die Gefahr, dass die ausländische Rechtsordnung ein deutsches Testament nicht anerkennt. Länder wie Italien kennen zum Beispiel keine gemeinschaftlichen Testamente. Deshalb kann das in Deutschland häufig gewählte Berliner Testament dort zu ungewollten Schwierigkeiten führen. Eine rechtzeitige erbrechtliche Beratung beim Notar ist bei Auslandsimmobilien daher unbedingt zu empfehlen.
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